La Bastide : nouvel eldorado bordelais ?

Des résidences neuves fleurissent chaque année dans le quartier (crédit A.HDSA)

Pavillon avec étage. Deux cours. Trois garages. Proche Jardin Botanique et commodités. Loyer : 179 euros par mois. Fou? C’est pourtant ce que paie Raymond*, un Bastidien de 81 ans installé là depuis le début des années 50. Préservé par une loi de 1948, son loyer n’a subi aucune hausse depuis son installation, si ce n’est l’inflation. Raymond, le dernier des Mohicans à vivre dans une maisonnette ouvrière, coincée entre l’université, un immeuble et un parking sauvage bricole des panneaux d’interdiction de stationner qu’il plante autour de chez lui. Les immeubles ont poussé autour de son pavillon, lui imposant de nouveaux voisins venus avec leurs cohortes de véhicules. « Ils auraient au moins dû prévoir des parkings« , grommelle-t-il. Raymond se sent cerné.

Aujourd’hui pour louer dans le quartier, il faut compter environ « 600 euros charges comprises pour un T2 au sein d’une résidence récente« , indique Chantal Musset, de l’agence « Maisons, Apparts et Compagnie ». Dans l’ancien, le loyer est légèrement moins élevé. « La principale différence réside dans le montant des charges. De 25 euros pour l’ancien à une cinquantaine d’euros pour le neuf. »

Des programmes d’habitations modernes,  tels que celui de « L’autre quai » se développent sur le quai de Queyries. Ce type de logement  avec vue sur le fleuve vaut cher. Dans cette résidence qui va du T2 au T5, un appartement se loue environ 13 ou 14 euros par mètre carré.

“Une demande trop forte”

A la vente, compter de 2600 à 2900 euros par mètre carré pour de l’ancien et environ 3000 à 3500 euros par mètre carré pour du neuf. Moins cher que l’hypercentre historique, mais la différence s’atténue. Les échoppes et les petites habitations ouvrières sont également très prisées. 2000 à 3200 euros le mètre carré. Ce type de biens est de plus en plus rare, et la demande ne faiblit pas. Au contraire. « L’augmentation de la demande est forte, trop forte, remarque Mathieu Laugeois, négociateur à l’agence Pichet. Les biens sont parfois surcotés mais partent quand même. »

La vente de particulier à particulier sur internet constitue pour les agences immobilières un symptôme de la popularité du quartier, et une manne qui leur échappe. Les vendeurs fixent eux-mêmes le prix de leur bien pour « se faire une belle marge. Ce dernier peut être estimé à 20 000 euros au-dessus de sa valeur marchande« , s’exclame Chantal Musset.

Il y a peu de temps, vivre sur l’autre berge de la Garonne, pour certains Bordelais du centre, c’était déjà s’exiler. Certains rechignent toujours à s’installer au-delà de l’église Sainte-Marie, frontière virtuelle entre le côté noble et les quartiers plus populaires de rive droite. « Quand nous précisons que le bien se situe à la Bastide, certains acheteurs potentiels se montrent moins intéressés« , confirme Marie-France Pacreau, directrice d’agence à la Bourse de l’Immobilier. « Mais cette tendance tend à disparaître. » Les irréductibles de la rive gauche sont de moins en moins nombreux à regarder le quai opposé avec dédain ou appréhension. L’ancien quartier ouvrier bordelais s’est transformé et attire une population jeune et familiale.

« De février à septembre 2012, 491 nouveaux foyers se sont installés à Bastide« , affirme Muriel Parcelier, maire adjointe du quartier. Parmi eux, des familles venues d’autres régions, et des retraités venus de la rive gauche, attirés par le calme et la proximité du centre-ville et ses activités.

Ce basculement progressif s’amorce au début des années 2000. L’arrivée du tramway A, en 2003, donne un grand coup d’accélérateur à la dynamisation du quartier. Tous le disent, Bastide est un quartier calme à quelques stations de tramway de l’hyper-centre.

« La vie est beaucoup plus apaisée de ce côté-ci de la Garonne. Cela ne veut pas dire que le quartier est mort. On se croise, on se dit bonjour« , revendique Muriel Parcelier. « Il y a un certain art de vivre de la Bastide, un esprit de village qui est encore présent mais qui ne perdurera pas« , constate l’élue. Et ce même, « si les nouveaux arrivants s’inscrivent dans cette lignée« .

Signe de la volonté municipale de faire de la Bastide un quartier jeune, le Pôle Universitaire de Sciences de Gestion (PUSG) de Bordeaux IV est implanté rive droite depuis 2006. Les marchands de biens n’hésitent pas à acheter des immeubles, et les diviser en petits volumes pour mieux les revendre aux étudiants à la recherche d’un logement. Chantal Musset fustige certains d’entre eux qui n’hésitent pas à dénaturer l’intérieur des bâtisses.

Résidence l'autre quai

La résidence "L'autre quai" jouxte le Jardin Botanique. (Crédit P.G.)

Des entreprises obligées de quitter le quartier

La mairie veut ainsi accueillir 15 à 17 000 nouveaux habitants de ce côté-ci de la Garonne à l’horizon 2030. La taille de la ville de Périgueux. Pour loger tout ce petit monde, il va falloir de la place. A l’instar de Paris ou de Lyon, haro sur les bâtiments bouffeurs d’espace. Raymond et sa grosse centaine de mètres carrés n’a pour l’instant rien à craindre. Ce n’est pas le vieil homme qui est dans le collimateur des urbanistes. Crayons entre les dents, ils dardent de leurs équerres et compas leur nouvelle cible: les entreprises. « Attention, pas toutes !  » nuance Sébastien Magloire, le directeur de la succursale bordelaise de l’entreprise de transports Mazet. « On est clairement visé. Avec nos parkings et nos entrepôts, nous occupons plusieurs hectares – une place précieuse. On nous a fait comprendre qu’il allait falloir trouver un nouvel emplacement assez rapidement« . La perspective de quitter le quai de Brazza l’ennuie. « Ici, nous sommes quasiment en plein centre de Bordeaux, et en même temps à quelques minutes  de la rocade. Pour nous, c’est l’endroit idéal.  En trouver un similaire sera compliqué« , confie le dirigeant d’entreprise.

Les projets de la mairie et de l’agglomération laissent peu de choix aux entrepreneurs installés sur le quai. Dans les vingt années à venir, le quartier industriel devrait muter en une zone mixte, combinant habitations, services publics, commerces et entreprises du tertiaire – le zonage des années 60 a fait long feu.

Entre nouveaux aménagements et préservation du patrimoine, un juste milieu est à trouver. Muriel Parcelier,  « veut essayer de garder le patrimoine ancien au maximum« . Et étudier également les possibilités de réhabilitation. « Pour les usines, chaque cas sera analysé. » Ainsi certains bâtiments ont été préservés comme la Halle Soferti, le 150 avenue Thiers, aujourd’hui occupé par les Roms ou l’ossature du gymnase Thiers, qui sera transformé en salle polyvalente. D’autres édifices – telle la Halle aux farines, où seront transférés les Archives municipales – ont été plus touchés par des travaux. « On aurait voulu garder plus de traces de l’histoire de la Halle aux farines« , témoigne l’élue, »mais ce sont les promoteurs les maîtres d’œuvre. Ils essaient de maintenir le bâti existant mais ne peuvent pas tout conserver« .

Cher et pas très attrayant

Malgré le prix très élevé du foncier de ce côté de la Garonne, de nombreuses sociétés viennent s’installer. La zone d’activité commerciale à côté du Mégarama, commencée en 1999, est sur le point d’être achevée. « Tout cela se fait en plusieurs étapes, on travaille sur des périodes allant de 10 à 15 ans. Les nouveaux projets pilotes vont démarrer en 2014-2015« , indique Muriel Parcelier. La mairie attend la désignation de l’aménageur, qui sera chargé du plan directeur en février/mars 2013. « Il faut donner envie aux promoteurs d’investir sur ce site« , témoigne l’adjointe au maire. Même si la mairie assure que pour l’instant aucune stratégie n’a été engagée pour faire venir les entreprises de ce côté de la rive, le directeur de l’entreprise de restauration industrielle Toquenelle, Daniel Rougeaux, évoque une demande de la mairie « qui souhaitait la venue d’un pôle de restauration à cet endroit« .

« S’installer dans un quartier en développement a un côté attrayant« , commente le chef d’entreprise. Comme pour les particuliers, le point noir reste le coût du foncier. « 180 000 euros annuels » pour le restaurant Toquenelle, « un loyer excessif, mais qui représente un investissement à long terme« . Le directeur de France Bleu Gironde, Gabriel Valdisseri, dont les locaux déménageront à Bastide, au printemps 2013, évoque «  un prix quatre fois supérieur à celui payé actuellement« . « C’est très élevé mais c’est le modernisme qui veut ça « , explique le directeur de la station. « A Bastide, les locaux seront neufs alors que rive gauche on nous proposait uniquement de l’ancien rénové« . L’hyper centre de Bordeaux saturé, la solution de Bastide est apparue très rapidement pour la radio. Plus de confort pour les salariés et les visiteurs, moins de déperdition en chauffage (« à hauteur de 40%« ).

Muriel Parcelier se veut optimiste. « La nouvelle zone d’activité commerciale suscitait beaucoup d’interrogations au début, puis par le bouche à oreilles, l’image a changé« .  235 entreprises se sont ainsi fixées dans le quartier entre 2004 et 2011**, avec une grande majorité de sociétés de services. Autre atout à prendre en compte, la zone franche qui permet de réduire les frais. « On aurait même pu optimiser ce cadre-là avec plus d’entreprises qui se seraient implantées« , commente la maire-adjointe.

Concrètement les avantages ne sont pas si nombreux. En termes de proximité comme de fréquentation. Pour les journalistes de France Bleu, toutes les institutions politiques et administratives sont situées rive gauche. « En semaine, il y a surtout les étudiants et les salariés. Le week-end, le quartier se vide« , constate Daniel Rougeaux. « Il y a un manque de diversité, la plupart des entreprises sont du secteur tertiaire« , reprend le patron de Toquenelle. Manque de musées, de lieux culturels, d’activités diverses… « La Bastide risque de devenir un quartier dortoir. Ce n’est pas pour rien que la majorité des habitants vivant ici ne sont pas des Bordelais« , conclue-t-il.

Autour de chez Raymond, d’autres petites maisons, identiques à la sienne, témoignent du passé industriel et ouvrier du quartier. Seule différence : les fenêtres et les portes de la plupart de ces bâtiments ont été murées. « Dès que le locataire meurt ou quitte les lieux, le logement reste vacant, il n’est pas reloué. Ils attendent qu’on ait tous déguerpi pour pouvoir raser les bâtiments restants” constate le vieux Bastidien.« Regardez la place que je prends, à moi seul, avec mes trois garages, mes cours et mes trois chambres« , ajoute-t-il, lucide. Dans ce nouvel Eldorado de l’immobilier, autant dire de l’or en barre…

Pauline Gleize, Emmanuel Grabey, Antoine Huot de Saint Albin et Laetitia Volga / BastideBrazzaBlog

* Le prénom a été modifié.

** Source : CCIT de Bordeaux

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